证券化融资是指以不动产可预见的未来现金流为支撑在金融市场上发行证券进行融资的方式。在孵企业不动产具有不可移动性、投资回收期长、价格昂贵等特点，容易使在孵企业陷入资金周转不畅和收支难以平衡的困境。不动产采用证券化融资方式具有灵活、高效、迅速等特点。不动产证券具有较强的流动性，能够将凝结在不动产商品中的巨额价值进行小额分割并转化成为可转让的有价证券，出售给中小投资者，从而迅速筹集资金、分散投资风险、促进市场流动。
不动产证券化从广义的角度来看，是指将不动产投资直接转化为证券形态，把一般投资者与投资标的物之间的关系由拥有土地或房屋的所有权转变为拥有有价证券的债权；从狭义的角度来看，不动产证券化是指不动产投资信托资金，由发行机构发行一定额度的基金，并给予投资者以代表投资信托基金的受益凭证，投资所得的收益连本带利返还给投资者，基金的投资标的物为不动产。
采用证券化融资方式的优势：
（1）对于投资者而言，不动产证券化容许中小投资者参与采用其他方式可能无法接触到的资产类投资活动，提供组合多元化的渠道。并能够提供较其他股票和债券为高的股息收益，提供相对稳定和可预测的收入。鉴于其低波动性的特点，一般被视为具有抗跌性的投资工具，与整体市场的相关度不高。
（2）对于在孵企业而言，不动产证券化为在孵企业的不动产融资提供了一条渠道，优化了公司的资本结构、减低债务，增强资产的流动性。
（3）房地产投资信托通过集中专业管理和多元化投资降低了投资风险，投资者以其信托资产为限承担有限责任，信托股份还可以进行转让。由于集中了大量的社会资金，普通中小投资者还可以享受相当的规模经济效益。
（4）从整个社会的角度来看，不动产证券化也有利于建立长期稳定的不动产资本市场，从而减少银行信贷资金的压力。
不动产投资信托基金是不动产证券化较为普及的形式。通过不动产投资信托基金，可以将不动产流动化、细分化。信托是以信用为基础，以财产所有权为前提，依照一定的目的，委托人将财产、资金或其他资产委托他人代为管理、运营的经济行为。信托能够将众多的自然人、法人和其他组织的闲散资金集合起来，形成一定投资规模和实力的资金组合，投资于产业、资本领域，或用于货币市场的运作。信托的投融资功能对于拓展社会闲散资金投资渠道，缓解投资与融资之间的供需矛盾，促进资源优化配置。
按我国《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，每份资金信托合同的最低额为人民币5万元，社会公众通过信托进行投资的门槛较低。与发行债券或股票等融资方式相比，信托融资的限制条件少，融资负担小，投资比较安全，收益率明显高于银行存款利率和国债收益率。
在分析在孵企业证券化融资方式的优点的同时，还要考虑到不动产证券化融资的风险。
首先，由于受每份信托计划合同数不能超过200份的限制，目前信托公司只有通过提高单份合同资金数量来募集相应规模的资金。
其次，目前投资信托合同只能在信托公司提供的交易平台上进行转让，参与者较少。由于信托产品的信用评级体系和定价体系都没有建立起来，银行质押业务也难以开展，因此投资者面临一定的流动性风险。但是，五板资本市场在孵企业产（股）权交易系统现在可以为信托权益凭证提供转让，促进了流通性。
