在上周五刚刚公布了半年业绩的朗诗，昨天突然宣布要将美国物业发展业务分拆至美国纳斯达克上市，董事局主席田明将迎来朗诗的第二个上市平台。
近来，房地产企业分拆物业至港股上市十分常见，将风口上高估值的物业公司从不被看好的地产行业中剥离出来再进行IPO融资，成为了房企们的常规操作。
无论是美股还是美国地产业务对于国内的房企来说都是极为陌生的，上一个在美上市较为熟悉的内房企要追溯到在2007年在纽交所上市的鑫苑置业，其在挂牌后的表现也颇有起伏。
“在美国地产开发模式例如普特模式、铁狮门模式、汉斯模式，均不持有土地作为储备，他们更像是房地产金融公司，有很大的资管成分。”汇生国际融资总裁黄立冲在接受观点地产新媒体采访时表示，“美国投资者不认可中国房地产商业模式。”
在黄立冲看来，中国的房地产开发模式在美国投资人眼里是落后的，有着很大的政策风险、金融风险，还有杠杆过高的财务风险。
9月1日，朗诗地产发布公告称，Landsea Homes及LHC与LF Capital及Merger Sub就合并订立有条件合并协议，通过一番股权变化与合并后，朗诗的全资子公司Landsea Homes将被注入到上市平台LF Capital中，而朗诗地产将会控股LF Capital。
整体交易对价约为合并代价3.44亿美元（相当于约26.82亿港元），须以LF Capital普通股的形式支付，朗诗地产预计将持有注入资产后的LF Capital 32,557,303股，而朗诗地产在这个上市过程中，本身是不获取任何直接现金收益的。
Landsea Homes为朗诗美国地产开发业务的主体，截止上半年，Landsea Homes的未经审核资产净值（不包括城市发展项目）约为5.05亿美元。
LF Capital则为相关投资者在纳斯达克设立的特殊目的公司，其本身并没有任何业务，只是拥有一定量的现金，这是一个干净的“壳”资产。
最终，朗诗地产将透过LHC间接持有LF Capital约67.4 %的股权，为上市公司实控人；LF Capital的创办人持有4.7 %；公众股东持有剩余的27.8%股权。
倘若相关股权条件被行使，朗诗地产持有的股权将会被稀释至50.2%，公司创办人持有8.1%，公众股东持有41.8%。不过，只要该次注入资产的动作达成，朗诗地产一定是LF Capital的背后实控人，并拥有超过半数股权。
据观点地产新媒体了解，朗诗此次赴美是通过SPAC（Special Purpose Acquisition Company)方式上市，即通过将资产注入到一个完全为了上市而设立的公司中（SPAC公司），该上市平台以股权的方式向资产持有者支付对价。
SPAC公司（即此次事件中的LF Capital）成立的目的是在特定时间内收购一所营运中的公司，资金一般来源自投资银行或私募基金透过首先公开募股组成，而SPAC在尚未进行并购前已具备上市公司的身份。
在交易达成后，Landsea Homes/ LHC将获得LF Capital投资者存入托管账户中的资金，而LF Capital的投资者也将获得并购后公司的一部分股权作为回报。
这种特殊的借壳上市办法成为了美国投资者的新宠儿，他们往往更多专注于生物科技、金融科技等行业，而非房地产行业。
通过两个月前优客工场上市计划，SPAC上市第一次进入了地产圈的视野，毛大庆放弃了传统IPO形式，改用SPAC上市的方法达到快速上市的目的。
朗诗之所以也急于用这种方式来上市，或许与今年上半年在美国的业务急速扩张有关。
美国业务版图
作为少有的同时在中美两国拥有物业发展的内地房企，在绿地、万达等不少房企在美频频折戟选择退出的时候，朗诗走出了一条不一样的道路。
朗诗自2013年进入美国市场以来，已在全美房地产建筑商中位列前40，后进入大纽约地区、波士顿地区、洛杉矶地区、三藩市地区和亚利桑那地区，开拓中高端住宅市场。
以朗诗2019年年报透露，美国业务的资产配置约占朗诗地产的24.0%。期内，美国项目录得签约销售总计约为人民币40亿元。
田明曾对观点地产新媒体表示，在美国业务上，他只需要管战略、投资和用人，其余基本由美国团队负责“会计、出纳”，高管全都没有中国人。朗诗美国项目的客户也绝大部分是本土消费者，中国人只占10%。
今年上半年，朗诗在亚利桑那州等区域共获取13个项目，新增可售面积36.7万平方米，预计可售货值约为人民币41亿元。
然而，朗诗在2019年全年才在美国境内获取了9个项目，新增可售面积30.2万平方米，预计可售货值约为人民币40.1亿元。
简单来说，朗诗仅在今年上半年的美国投资额便超过了去年全年。
但从朗诗美国开发的主体公司Landsea Homes的财务数据可以表明公司的现状，其上半年除所得税开支后亏损约2242万美元。
朗诗地产在一个月前曾发布公告表示，半年业绩下滑的部分原因在于朗诗地产美国房地产业务运营受疫情的影响，以及疫情导致的美国个别地产项目发生存货减值。
那么对于朗诗地产来说，以SPAC的方式完成上市可以为Landsea Homes快速吸取到足够的运营资金，而且对于自身报表的优化也不言而喻。
田明的朗诗“版图”
除了资金的原因，田明对于港股朗诗地产平台的想法转变也是极为重要的因素。
2019年5月份，朗诗将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团。
2019年末，田明选择将港股平台的名称从“集团”重回“地产”，从“朗诗绿色集团有限公司”更名为“朗诗绿色地产有限公司”。
无论是剥离非核心资产还是重新更名，朗诗都更希望港股00106这个平台更加聚焦于中国和美国地产开发上的主业。
此次将美国开发业务分拆至纳斯达克上市，朗诗在公告中这样讲到“释放其于美国物业务展业务的投资的公允价值……提升美国物业发展业务的集资能力……让公司财务与业绩更加透明，吸引投资者与合作伙伴”。
其中，还有极为重要的一点便是“让余下集团可专注于余下业务”。
田明希望将朗诗打造成一个大地产行业的绿色集团，涵盖国内绿色地产开发、美国地产开发、长租公寓朗诗寓、常青藤养老、青杉资本、朗诗物业服务、绿色装饰、绿色建筑。
凯撒的归凯撒,上帝的归上帝。田明计划将自己的每一个业务都有一个归宿。如今，中美两国的地产开发都有了自己的上市平台，但田明想要的远不至于此。
他曾对观点地产新媒体表示：“朗诗集团正在计划推动物业公司到港股上市。”与此同时，朗诗的绿建科技集团也在计划着在国内的科创板或创业板挂牌。
对于田明来说，此次分拆美国业务上市或许有着更大的意义，这将是他的“朗诗愿景”里第一个分拆的公司。随着物业与绿建公司的推进，田明的第三个、第四个上市平台或许将在不久后到来。
